Reforma Tributária: o que muda para quem aluga imóveis como pessoa física?

Você tem imóveis alugados em seu nome de pessoa física? Então é importante se preparar para as mudanças que vêm com a nova reforma tributária. A seguir, explicamos de forma clara e simples o que vai mudar a partir de 2026 e quem será afetado.

✅ Quem vai continuar como está?

Se você tem até 3 imóveis alugados e ganha até R$ 240.000 por ano com aluguel (isso dá uma média de R$ 20.000 por mês), nada muda para você.
Você continuará pagando o imposto de renda normalmente, como já faz hoje.

⚠️ Quem vai passar a pagar novos impostos?

Você será afetado se:

• Tiver mais de 3 imóveis alugados ou
• Ganhar mais de R$ 240.000 por ano com aluguel

Nesse caso, além do Imposto de Renda, você também vai pagar dois novos impostos: CBS e IBS, que fazem parte da nova reforma.

📉 Quanto será esse novo imposto?

Se os imóveis forem residenciais (moradia comum), haverá um desconto de 70% na base de cálculo.
Com isso, o imposto final vai girar em torno de 7,95% sobre o valor do aluguel bruto.

Exemplo:

• Aluguel mensal: R$ 10.000
• Novo imposto: cerca de R$ 795 por mês

Se for aluguel por temporada (até 90 dias), o desconto é menor e o imposto pode chegar a 15,9% do valor do aluguel.

📅 Quando isso começa a valer?

• Os novos impostos (CBS e IBS) começam a valer em etapas a partir de 2026.
• Mas a cobrança cheia começa de fato em 2027, com transição até 2033.

🧾 Dica para quem tem muitos imóveis

Se você tem muitos imóveis alugados e vai ultrapassar esse limite, pode ser interessante estudar abrir uma empresa (como uma holding imobiliária).
Em alguns casos, isso pode reduzir bastante a carga de impostos.

✍️ Resumo simples:

Se você ainda tem dúvidas ou quer saber se vale a pena abrir uma empresa para administrar seus imóveis, procure seu contador de confiança. Ele pode te orientar da melhor forma e evitar que você pague mais impostos do que precisa!