Como a reforma tributária vai afetar quem aluga casas por temporada?

Aqui vão os principais pontos conhecidos até agora sobre como a reforma tributária vai afetar quem aluga casas por temporada (como pelo Airbnb, booking etc.) no Brasil, com o que já foi aprovado ou está em discussão. Posso te adiantar que várias regras ainda dependem de regulamentação, por isso é bom acompanhar de perto.

Principais mudanças

1. Introdução do IBS e da CBS
   Com a Lei Complementar 214/2025, vai haver um novo regime que inclui dois tributos do tipo IVA (valor-adicionado): o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados/municípios; e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), da União.
2. Aluguéis por temporada equiparados ao serviço de hospedagem
   Aluguéis de curta duração (temporada) — definidas como locações por até 90 dias — serão tratados de forma parecida com hotelaria no quesito tributação. Isso significa que haverá menos benefícios de redução na base de cálculo do IBS/CBS nessas situações.
3. Critérios para entrar na nova tributação IBS/CBS para pessoa física
   Nem todo anfitrião será automaticamente obrigado a pagar IBS/CBS. Os critérios incluem, por exemplo:
   • ter receita anual de locação superior a R$ 240.000 (este valor pode ser ajustado pelo IPCA)
   • alugar mais de três imóveis distintos
   • há também regra que se ultrapassar 20% acima do limite de receita, mesmo no próprio ano, a obrigatoriedade pode se aplicar imediatamente.
4. Redução na base de cálculo
   Para locações tradicionais, há previsão de redução de 70% na base de cálculo do IBS/CBS. No entanto, para temporadas de curta duração (até 90 dias), essa redução será menor — em torno de 40%. Ou seja, quem aluga por temporada vai sofrer uma carga tributária maior proporcionalmente.
5. Cronograma de transição
   As mudanças começam a valer aos poucos: a partir de 2026 já haverá aplicação inicial, alíquotas “simbólicas” ou menores para testes, e progressivamente até 2032-2033 as regras devem estar em pleno vigor. (
6. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
   Está previsto o uso de um cadastro nacional para imóveis, para facilitar fiscalização, cruzamento de dados, e identificação de imóveis, quem são os donos, rendas etc. Isso dificulta manter imóveis “fora do radar”.

Exemplos para entender melhor o impacto

• Se você aluga uma casa por temporada, e recebe, digamos, R$ 8.000 mensais de aluguel, e isso somar mais de R$ 240.000 no ano, e/ou se aluga vários imóveis, você vai entrar no regime de IBS/CBS.
• Nesse caso, para aluguel por temporada, a redução da base de cálculo vai ser menor (40%), então sua carga tributária será mais alta do que para locações tradicionais com redução de 70%.
• Além disso, ainda paga o Imposto de Renda sobre esses rendimentos, seguindo a tabela progressiva para pessoa física.

Pontos que ainda não estão totalmente definidos / em discussão

• As alíquotas definitivas do IBS e da CBS para temporada, e como vão variar conforme município ou estado.
• A forma exata de aplicação dos redutores para diferentes tipos de imóveis/residenciais/ comerciais / temporada.
• Como será a implementação prática para plataformas como Airbnb, por exemplo, em termos de obrigações acessórias, emissão de notas, prestação de contas.
• Ajustes no valor de R$ 240.000 ao longo do tempo (inflação, IPCA) e possíveis exceções dependendo de localidade.