STF decide que holdings imobiliárias podem ter imunidade de ITBI na transferência de imóveis

Decisão do Supremo amplia o alcance da imunidade tributária na integralização de capital social, mas mantém limites importantes que exigem atenção no planejamento patrimonial.

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) também se aplica às empresas cuja atividade principal seja a compra, venda ou locação de imóveis, incluindo as holdings imobiliárias.

A decisão, divulgada em 21 de outubro de 2026, representa um avanço importante para empresários, investidores e famílias que utilizam holdings para organizar e administrar seu patrimônio. O entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, relacionado ao Tema 1.348 da repercussão geral.

Na prática, o STF reconheceu que a atividade predominantemente imobiliária da empresa, por si só, não impede a aplicação da imunidade do ITBI quando imóveis são transferidos para integralizar seu capital social.

O que muda com a decisão do STF?

A Constituição Federal, em seu artigo 156, § 2º, inciso I, prevê a não incidência do ITBI em determinadas operações envolvendo a transferência de imóveis para pessoas jurídicas.

Entretanto, havia divergências entre contribuintes e municípios sobre a aplicação dessa regra às empresas cuja atividade principal envolve a compra, venda ou locação de imóveis.

Com o julgamento do Tema 1.348, o STF firmou o entendimento de que a imunidade na integralização de capital social independe da atividade preponderante da empresa, inclusive quando ela atua no setor imobiliário.

Isso significa que uma holding imobiliária não pode ter a imunidade negada simplesmente porque sua atividade principal é administrar, comprar, vender ou alugar imóveis.

A decisão deverá orientar o julgamento de casos semelhantes nas demais instâncias do Poder Judiciário.

Como a decisão impacta as holdings patrimoniais?

As holdings patrimoniais são estruturas empresariais utilizadas para concentrar e administrar bens, organizar a gestão do patrimônio familiar e facilitar o planejamento sucessório.

Em muitos casos, a constituição dessas empresas envolve a transferência de imóveis que pertencem a pessoas físicas para o capital social da pessoa jurídica.

Antes da definição do STF, a cobrança do ITBI nessas operações era motivo de controvérsia, especialmente quando a empresa tinha atividade imobiliária predominante.

Com o novo entendimento, abre-se um cenário mais favorável para a integralização de imóveis ao capital social de holdings, desde que a operação respeite os requisitos legais e os limites estabelecidos pela própria decisão.

É importante destacar, porém, que a imunidade do ITBI não significa que toda operação envolvendo imóveis e holdings estará automaticamente livre de tributação.

Atenção ao valor do imóvel e ao capital social

Um dos pontos mais importantes é que a imunidade permanece limitada ao valor do capital social efetivamente integralizado com o imóvel.

Esse limite decorre também do entendimento firmado pelo STF no Tema 796 da repercussão geral.

Por exemplo, se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão for utilizado para integralizar R$ 600 mil de capital social, poderá haver incidência de ITBI sobre a parcela excedente de R$ 400 mil, conforme as circunstâncias da operação e a aplicação das regras pertinentes.

Por isso, a avaliação do imóvel, a definição do capital social e a documentação da operação precisam ser feitas com cuidado.

A imunidade não protege operações simuladas ou fraudulentas

Outro ponto relevante da decisão é que a imunidade não poderá ser utilizada para encobrir simulações ou fraudes à legislação tributária.

Os municípios poderão demonstrar a existência de práticas destinadas a obter indevidamente o benefício fiscal.

Dessa forma, a constituição de uma holding deve estar acompanhada de planejamento adequado, documentação consistente e observância das normas societárias e tributárias.

O que fazer se o município cobrar o ITBI?

A decisão do STF pode servir de fundamento para questionar cobranças relacionadas à integralização de imóveis ao capital social, inclusive em situações envolvendo holdings imobiliárias.

Entretanto, a aplicação do entendimento depende da análise de cada caso, considerando a operação realizada, os valores envolvidos, a legislação aplicável e a situação processual do contribuinte.

Quem já pagou o imposto não deve presumir que terá direito à restituição automática. A possibilidade de contestar a cobrança ou solicitar a devolução dos valores exige avaliação individual, inclusive quanto aos prazos legais e a eventuais regras específicas sobre os efeitos da decisão.

Da mesma forma, quem pretende transferir imóveis para uma holding deve avaliar previamente os impactos tributários e os procedimentos necessários para formalizar a operação.

O papel da contabilidade no planejamento patrimonial

A decisão do STF reforça a importância de um planejamento patrimonial estruturado e realizado com acompanhamento profissional.

A constituição de uma holding não deve considerar apenas a possibilidade de economia tributária. É necessário avaliar os objetivos da família ou dos sócios, os custos de manutenção da empresa, os efeitos tributários da transferência dos bens e as consequências de uma futura sucessão patrimonial.

Nesse processo, a atuação integrada das áreas contábil, fiscal e societária contribui para identificar riscos, organizar documentos e apoiar decisões mais seguras.

A Organização Contábil Raja acompanha as mudanças na legislação e nas decisões dos tribunais para orientar empresários e famílias na avaliação de seus impactos contábeis, fiscais e patrimoniais.

Antes de realizar a transferência de imóveis para uma holding ou revisar uma estrutura já existente, procure orientação profissional para verificar como a decisão se aplica à sua realidade.

Fonte: Supremo Tribunal Federal (STF) — RE 1.495.108, Tema 1.348 da repercussão geral.